Coop o  Condo, estos son los dos regímenes de propiedad que dividen los apartamentos de Nueva York. Ya estés pensando en comprar o en alquilar, el régimen de tu apartamento te va afectar a nivel de trámites y en tu día a día una vez instalado. Aquí tienes todos los detalles al respecto.

Cooperativas (Co-ops)

Las “Coops” son los edificios en régimen de cooperativa. La propiedad (el edificio) pertenece a la corporación formada por la asociación cooperativa de vecinos. Todos y cada uno de los propietarios poseen una participación en dicha corporación y reciben el nombre de “proprietary lessees” (arrendatarios de propiedad). Es decir, que si tienes un apartamento en una Coop, no eres realmente el propietario de tu apartamento, sino que serias un “accionista del edificio completo”.

Así mismo, las Coops son conocidas por sus estrictos procesos al aceptar nuevos compradores y/o inquilinos en  alquiler.

Comprar o alquilar una Coop requiere un exigente proceso de aplicación

Si quieres comprar en una Coop, primero tienes que aportar por adelantado el 25% del precio de compra, como mínimo. Luego tu solicitud habrá de llevar documentos que acrediten:

• tu patrimonio neto (todos tus activos; propiedades, dinero en cuentas, una vez restadas tus deudas)
• activos líquidos (efectivo)
• ingresos anuales
• tu declaración de la renta (o declaración de impuestos)
• y lo que en inglés llaman “brokerage statement” (declaración de corretaje); que es un documento que respalda todos las cifras anteriormente mencionadas.

Si quieres alquilar, la aplicación es igualmente compleja. La junta de vecinos (“Board of Directors”) puede denegar una aplicación sin necesidad de justificación alguna. Y sin que ni propietario ni inquilino potencial tengan ninguna posibilidad legal de cambiar dicha decisión. Un último detall, si sobrevives a tanto trámite, en muchos casos no podrás alquilar por mas de 2 años.

Las Coops son también conocidas por sus duras reglas de convivencia. No tocar la guitarra después de las 10pm o prohibir mascotas en el edificio, son algunas de las restricciones posibles. Además la junta de vecinos se reserva el derecho de cambiarlas a su antojo y sin necesidad legal de explicación.

Y entonces, por qué elige la gente una coops?

• Porque hay más coops disponibles en Nueva York y el precio suele ser menor que el de los condominios (hasta un 40% más caros en general).
• Al comprar en una cooperativa puedes deducir parte de los impuestos y acceder a otros beneficios fiscales. Por citar alguno, te ahorras el “mortgage recording tax” que en Nueva York es alrededor de un 2% del valor facial de tu hipoteca.
• Existen ciertas zonas (ej, Upper East Side) y ciertos tipos de apartamentos (ej. Pre-war) bastante populares que son mayoritariamente coops.
• Mayor seguridad: El difícil proceso de selección de propietarios e inquilinos te aseguras contra indeseables. Y sabes que tus vecinos han sido cuidadosamente seleccionados y son personas solventes.
• Finalmente, los propietarios en coops (o accionistas de coop) se acogen a la ley de propietario-arrendatario de Nueva York (New York landlord-tenant law). Es decir, son considerados como inquilinos de su propio edificio. Y si por negligencia de otro propietario tu apartamento sufriese algún problema registrado en el listado de garantías de habitabilidad de Nueva York (NYC warrant of habitability), la cooperativa esta obligada a solucionar el problema como lo haría un casero con su inquilino. Esto no ocurre en los condominios.

Condominiums (Condos)

En los condos, cada apartamento es propiedad privada de un individuo (el propietario). Y las zonas comunes (lobby, entrada, pasillos, lavandería, azotea, etc.) es propiedad compartida de la comunidad de propietarios.

En caso de alquilar: Los inquilinos establecerán un contrato de alquiler unilateral con el propietario del apartamento (no con la comunidad de vecinos como en las Coops). Y aunque el alquiler en condominios pueda requerir una aplicación a la junta de vecinos , en raras ocasiones son rechazadas.

En caso que comprar: Los condominios resultan muy atractivos gracias a…

• la mayor flexibilidad en el proceso de financiación (el comprador puede financiar hasta un 90% del precio de compra)
• incluso existiendo un proceso de aplicación, este es mucho más leve
• y una vez seas propietario podrás alquilar tu apartamento sin problemas. Lo que convierte al condominio en la mejor fórmula para invertir
• Por último, son la alternativa perfecta si eres extranjero y los bienes con los que podrías avalar la compra se encuentran fuera de los Estados Unidos. Las cooperativas difícilmente aceptan a potenciales compradores cuyos fondos se encuentran fuera del territorio norteamericano. Y si en el futuro quisieses volver a tu país y alquilar/vender tu apartamento, no tendrías problemas.

Cada vez se construyen más condos.

Aunque actualmente hay menos condominios en venta que coops, esta es una tendencia que esta cambiando, y en algunas áreas de Nueva York toda construcción nueva es condominio (ejemplos son Tribeca, Battery Park o Williamsburg).

Y aunque sea cierto que el mercado de condominios es más caro:  Si comparas apartamentos del mismo tamaño y exactas características la diferencia de precio se reduce hasta un 9%  según este estudio del Furmar Center, Centro de estudios del mercado inmobiliario y política urbana de la Universidad de Nueva York NYU).

 Concluyendo, es mejor Coop o Condo?

Pues depende. Si quieres quedarte a vivir en ese apartamento toda la vida puede que te interesen las ventajas fiscales y de financiación de las Coops. Pero si piensas en tu apartamento como inversión, la flexibilidad del Condo es un indispensable. En todo caso, suerte con la aplicación !

Fuentes: copandcondo , Furman Center , Urban digs , Miller Samuel , New York Courts , Huffington post