Derechos como inquilino en Nueva York?…como??? Deja que me explique…Con la competencia que hay por encontrar un buen apartamento en esta ciudad, cuando lo consigues te sientes como el ganador de Operación Triunfo. Después de haber pasado por todo el proceso de búsqueda y captura de “nuevo hogar”. De haber sobrevivido a todos los requisitos y exigencias. De haber probado que eres lo suficientemente bueno, solvente y de fiar… Cuando finalmente tu casero te dice que ha aceptado tu aplicación, te entran más ganas de darle un beso que de negociar el contrato. Acabas casi dando las gracias por pagar un montón de dinero, por ese espacio diminuto; eso sí con vistas a Nueva York!! Y al final te olvidas de que tú, inquilino neoyorquino, también tienes derechos. Que hay ciertas cosas que tu casero no puede hacer, que tiene que arreglar, que no puede prohibir. Este artículo es “empoderamiento” concentrado! Una síntesis de los derechos de los residentes en Nueva York.

Derechos como inquilino en Nueva York : manual de instrucciones

1. Consigue un contrato por escrito

Los acuerdos verbales son legales pero no aconsejables

En el estado de Nueva York, es legal y posible llegar a un acuerdo verbal para alquilar. Este acuerdo será válido siempre que no supere un periodo de un año. 

Una vez sobrepasado dicho periodo, si aún no hay contrato escrito, el acuerdo se considera legalmente como un “contrato mes a mes”. Es decir, para romperlo (y quizá echarte a la calle), tu casero solo tendrá que avisarte con 30 días de antelación.

Por esa razón y por tu propia tranquilidad, es mejor tener un contrato escrito. Te permite recopilar de forma clara todos los detalles negociados. Guardar prueba del acuerdo. Y facilita el proceso frente a un tribunal si hubiese problemas entre casero e inquilino.

Eso sí, asegúrate de que entiendes tu contrato

Los contratos de alquiler  en el Estado de Nueva York han de ser (por ley) claros y escritos en un lenguaje llano y comprensible. En caso de duda, pide ayuda a un abogado o a algún amigo o familiar que tenga experiencia en el mundo de los alquileres. Es fundamental que entiendas a la perfección lo que estás firmando, ya que es un documento que condicionará tu día a día y que no puede cambiarse tan fácilmente. Además, un contrato escrito no se puede modificar durante el periodo cubierto por dicho contrato (por ejemplo, si has firmado para un año, las condiciones de tu contrato serán constantes durante esos 12 meses). Solo se puede cambiar si ambas partes (inquilino y casero) estuvieran de acuerdo.

2. Conoce tus derechos básicos como inquilino

Derecho a un apartamento en condiciones óptimas de habitabilidad

O lo que es lo mismo,  a una casa segura, salubre y habitable. Los propietarios de un edificio con tres o más apartamentos son responsables ante la ley de que el edificio y sus alrededores estén en buenas condiciones, limpios de basura, insectos o roedores.

Cada apartamento tiene que estar equipado con detectores de humo. Y garantizar la calefacción del 1 de Octubre al 31 de Mayo y agua caliente durante todo el año.

Algunos ejemplos prácticos de violación de este derecho (“warranty of habitability” en inglés) serían:

• Si tu apartamento esta pintado con pintura con plomo (bastante tóxica) y tu casero se niega a cambiarla
• O si tras una tormenta se ha roto un cristal y llevas 3 meses con un plástico a la espera de que tu casero haga algo

Y si mis vecinos hacen mucho ruido?

Bien documentado puede aceptarse como un caso de violación de este derecho de habitabilidad. Pero es importante reunir pruebas, registrar fechas y horarios a los que el ruido se produce (a través de un diario por ejemplo) e idealmente conseguir el testimonio de alguna otra persona en el edificio.

Derecho a cláusulas no abusivas

Un caso claro de cláusulas abusivas son las multas incluidas en algunos contratos con Coops, tales como:

• $200 de multa por día que subalquilas
• Penalizaciones económicas acumulativas por pagar tarde la renta ($100 el primer mes que pagas tarde, $200 el segundo, $400 el tercero, $800 el cuarto, $1,600 el quinto, etc.)
• O multa de $300 por no recoger la caca de tu perro o tocar el saxo a deshoras.

Si la multa excede una cantidad razonable determinada por lo que le costaría a tu casero solucionar el problema que has ocasionado, difícilmente ningún tribunal te obligará a pagarla. No obstante, lo mejor es no firmar contratos que incluyan este tipo de cláusulas.

Si tu casero intenta imponerte una multa puedes negarte y dejarlo que te denuncie o “pagarla bajo protesta” y llevarlo a juicio al Small Claims Court para recuperar tu dinero. Guarda pruebas del pago y añade por escrito “Paid under protest” en la otra cara del cheque que extiendas a tu casero.

Derecho a no ser discriminado

Un propietario no puede denegar la aplicación/solicitud de un inquilino en base a su raza, color, nacionalidad, género, discapacidad, estado civil, profesión, orientation sexual o condición de inmigrante. Los portadores del VIH o ex-alcohólicos están igualmente protegidos por ley. Tampoco se puede discriminar a aquellos que tengan ayudas del estado como principal fuente de ingresos.

Además, si tienes alguna discapacidad, tu casero esta obligado por ley a realizar modificaciones menores (como por ejemplo instalar una rampa) o aceptar que lleves un perro guía.

Derecho a ocupar tu apartamento a tiempo y protección contra el desahucio injustificado

Tu casero es responsable de tener el apartamento listo para tu mudanza en la fecha estipulada por contrato. Si no, el inquilino descontará los días de retraso de la renta mensual o podrá si lo prefiere romper el contrato sin penalización alguna. Determinación que tendría que notificar al casero por escrito. El casero está obligado por ley a devolver fianza y cualquier otro pago o depósito efectuado al inquilino.

Tu casero no puede echarte del apartamento sin una orden de desahucio. Cambiar las llaves de una propiedad alquilada y no facilitar una copia al inquilino es totalmente ilegal.

Derecho de asociación 

Como inquilino, tienes derecho a organizarte con otros inquilinos para proteger tus derechos y tu casero no podrá impedírtelo ni penalizarte por ello.

Derecho de privacidad

Tu casero tiene derecho a entrar a tu apartamento por tres razones:

• Reparaciones: las consideradas reparaciones de emergencia permiten a tu casero entrar sin notificártelo previamente (por ejemplo, inundaciones o problemas de gas que pudiesen causar explosiones). Para reparaciones normales, tu casero tendrá que avisarte con una semana de antelación.
• Inspection del apartamento: requiere de una notificación escrita con un mínimo de 24 horas
• Para enseñar el piso a futuros inquilinos: este punto suele estar recogido en tu contrato. Normalmente las dos partes han de llegar a un acuerdo.

Derecho a traerte a tu novi@ o a quien quieras a vivir tu apartamento

Algunos contratos incluyen una cláusula diciendo que solo tu familia inmediata puede ocupar el apartamento. Esta condición va en contra de la llamada “Live-In Lover Law” (es decir, la RPL Section 235-f.). Esta ley reconoce el derecho de los inquilinos neoyorquinos a recibir ocupantes adicionales e incluso los familiares inmediatos de estos (la familia de dichos ocupantes adicionales) sin salir de la legalidad. En otras palabras, que ni siquiera tiene que ser tu “amante/novi@”.

El único requisito es que notifiques por escrito a tu casero el nombre y apellidos de la persona que se muda contigo durante los 30 días posteriores a su mudanza.

Derecho a subalquilar

En edificios con más de 4 apartamentos, los inquilinos tienen derecho a subalquilar si tienen el consentimiento escrito del propietario.  Y el propietario no puede negarse sin razones justificadas.

Razones justificadas serian: historial crediticio poco sólido de la persona a la que se pretende subalquilar, mala situación financiera, trayectoria laboral problemática, o malas referencias.

Ten en cuenta que si subalquilas tu apartamento y el inquilino subalquilado no paga la renta, tu seguirás siendo el responsable de dicho pago, así como frente a desperfectos.

Derecho a que te devuelvan la fianza

Si devuelves el apartamento sin desperfectos más allá del uso normal de las cosas, tienes derecho a que te devuelvan la fianza. En nuestro artículo sobre contratos de alquiler profundizamos en este tema y te damos algunos trucos para asegurarte de que te la devuelvan.

Recuerda que si tu casero es propietario de un edificio con 4 o más apartamentos está obligado a devolverte intereses por tu fianza (calculados en base a un interés anual y menos un 1% de gastos administrativos). También tienes derecho a elegir cómo te devuelven esos intereses (descontándotelo de la renta, en un pago a final del año o todo junto cuando se rompa el contrato). La devolución ha de efectuarse en un periodo máximo de 45 días. Tu casero no tiene derecho de meter el dinero de tu fianza en su cuenta, sino que ha de estar en una cuenta separada. Y tú tienes derecho a conocer los datos del banco (nombre y dirección) en que tu dinero ha sido depositado.

3. Utiliza los recursos de asesoramiento y ayuda legal a tu disposición

A nivel de New York City: el 311 o Centro de servicio al ciudadano, la policía local, los juzgados de alojamiento de la ciudad de Nueva York y el Tribunal de asuntos menores

Ponte en contacto con el Centro de servicio al ciudadano ( Citizen Service Center) de la ciudad de Nueva York o llama al 311 si el casero no mantiene las condiciones de habitabilidad de tu vivienda.

Denuncia a la policía local (NYPD) o a los juzgados de alojamiento de la ciudad de Nueva York (New York City Housing Court) en caso de desahucio injustificado o de no estar listo tu apartamento para la fecha de comienzo de tu contrato.

Finalmente, acude al  Tribunal para asuntos menores (Small Claims Court) para llevar a tu casero a juicio sin los inconvenientes de un juicio tradicional (largas esperas para conseguir una resolución, altos gastos en abogados, etc.). Se trata de un tribunal especial dedicado a lidiar con estas problemáticas y donde tú te puedes representar a ti mismo, sin necesidad de un abogado. El proceso es más sencillo que el de los tribunales regulares, pero es importarte conocerlo y preparar bien tu caso si decides utilizar esta alternativa.

A nivel Estado de Nueva York: la oficina del Fiscal General del Estado

Acude a los especialistas de la oficina del Fiscal General de Nueva York (State Attorney General’s Office) en el departamento de preservación y desarrollo de alojamientos (Department of Housing Preservation & Development) si…

• consideras que tu casero esta negándose a que subalquiles sin justificación
• consideras que tu casero te está acosando o presionando para que te marches del apartamento
• o si piensas que tus derechos como inquilino en Nueva York no están siendo respetados

Aquí te dejamos su formulario de quejas para los inquilinos (“Tenant Rights Complaint Form“) en caso de que quieras ver que tipo de información necesitas para tramitar tu queja.

4. Y antes de dejar de pagar, utiliza la vía legal (e inteligente).

Puede que dejar de pagar tu renta hasta que problema se solucione parezca el camino más directo, pero puede traerte consecuencias legales (injustas o no).

Lo más inteligente es seguir el proceso legal primero:

• Siempre notifica a tu casero el incidente por escrito y guarda copias certificadas de las cartas/notificaciones enviadas pidiéndole que cumpla con sus obligaciones. Igual todo se arregla con decírselo. Y si no se arregla, tendrás un registro de su negligencia.
• Siempre guarda copias de todos los recibos de pagos que realices (fianzas, depósitos, pagos de la renta).
• Reúne información que clarifique el problema: fechas de los incidentes, frecuencia con la que ocurren, fotos, testimonios de otros vecinos.

Con todo esto tienes más posibilidades de salir airoso de la situación, aunque sea algo más costoso en cuanto a esfuerzo y tiempo. Si se trata de una emergencia llama al 311.

Fuentes: New York City Courts, Fiscal General del estado de Nueva York.Regulaciones sobre el alquiler mes a mes RPL § 232-c , sobre el subalquiler RPL § 226-b y sobre la prohibición de limitación de la ocupación a tus familiares directos RPL Section 235-f. Tribunal de asuntos menores.

*Foto cortesía de Tim RT de flickr creative commons.

**Exención de responsabilidad: este artículo pretende clarificar las complejas regulaciones que rigen la relación arrendatario-arrendador en Nueva York. No obstante, la información dada por este artículo no representa las políticas publicas u opiniones del gobierno local de la ciudad de Nueva York o del Estado de Nueva York. Esta información no ha de ser utilizada como sustituto de asesoramiento legal profesional.